Le DPE : zoom sur le diagnostic de performance énergétique

Le DPE est un document qui évalue la performance énergétique d'un bien immobilier. Incontournable, plusieurs questions reviennent souvent : quels sont les tarifs pratiqués ? Quels sont les critères de notation et à quoi correspondent les différentes classes de DPE ? Comment le réaliser ? Voici une analyse complète pour vous aider à y voir plus clair sur ce diagnostic.

Le DPE : définition

Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente ou de location. Ce document sert à évaluer la performance énergétique d'un bâtiment ou d'un logement, en mesurant sa consommation d'énergie et son émission de gaz à effet de serre.

Créé en 2006, cet outil de mesure a pour objectif de renseigner sur l'impact énergétique et environnemental du bien immobilier, d'identifier ses charges énergétiques et de recommander des pistes de travaux pour améliorer ses performances.

Le DPE classe les logements selon une étiquette énergie et climat allant de A à G, ce qui permet d'identifier les passoires thermiques et de renseigner les futurs acquéreurs ou locataires : la lettre A représentant les logements à la plus basse consommation, et la lettre G les plus énergivores.

Le DPE s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique de l'Europe, afin de réduire la comsommation d'énergie des bâtiments et d'accélérer leur rénovation énergétique, dans l'objectif de répondre aux enjeux climatiques.

Pour qui le DPE est-il obligatoire ?

Le DPE est obligatoire pour tous les logements destinés à la vente ou à la location, à l'exception des logements indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50m² et des monuments classés ou inscrits.

Sont également exclus les biens résidentiels destinés à être occupés moins de 4 mois par an, les constructions provisoires prévues pour une utilisation de moins de 2 ans, les lieux de culte, et les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel dont la consommation d'énergie destinées à l'occupation humaine est faible comparée à celle nécessaire aux activités économiques.

De même, le DPE est imposé pour tout bâtiment neuf ou nouvelle partie d'un bâtiment (surélévation ou addition de surface supérieure à 150m² ou à 30 % de la surface existante). Les exclusions sont les mêmes que pour le DPE classique, citées dans paragraphe précédent.

Le DPE collectif, qui concerne les immeubles, est obligatoire quand à lui pour tout bâtiment d'habitation collective construit avant le 1^er janvier 2013, pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 50 lots. Cette obligation sera étendue en 2026 pour les copropriétés de moins de 50 lots.

Intégré au Dossier de Diagnostic Technique, le DPE doit être tenu à disposition du futur acquéreur ou locataire qui en fait la demande, dès la mise en vente ou en location du bien. L'annonce doit également indiquer la lettre de classement DPE, la mention "logement à consommation énergétique excessive" si le logement est classé F ou G, et une estimation du montant des charges énergétiques annuelles.

Qui doit réaliser le diagnostic ?

C'est le propriétaire qui doit être à l'initiative de la réalisation du DPE et c'est également lui qui en assume les frais. Dans le cas d'une vente, il est cependant possible que les parties conviennent que l'acheteur prenne en charge le coût du diagnostic.

L'établissement du DPE nécessite obligatoirement la venue d'un diagnostiqueur immobilier agréé par l'État. Il doit être indépendant et impartial, c'est-à-dire n'avoir aucun lien avec le propriétaire du logement ni avec une entreprise susceptible de réaliser les travaux recommandés, et ne pas dépendre majoritairement d'un seul client ou intermédiaire immobilier. Il doit également être à jour de ses certifications et avoir souscrit à une assurance professionnelle.

Attention ! Le recours à un diagnostiqueur non certifié vous expose à une amende allant jusqu'à 1 500 €. Demandez une copie de son certificat et vérifiez qu'il est bien à jour. Vous pouvez également consulter le site du Ministère de la Transition Écologique pour vérifier sa légitimité.

DPE : combien ça coûte ?

Le tarif n'est pas réglementé et le coût moyen pour un DPE peut aller de 100 à 250 €. N'hésitez donc pas à bien comparer les prix et à demander plusieurs devis ! Les tarifs dépendent essentiellement de la surface du bien, de sa localisation et du système de chauffage. Et également bien entendu du diagnostiqueur immobilier, celui ci établissant son tarif librement. En revanche, le prix est généralement le même pour une vente ou une location.

Souvent, le diagnostic de performance énergétique sera compris dans un pack comprenant les diagnostics obligatoires, selon votre situation. C'est beaucoup plus intéressant financièrement, mais dans le cas où vous auriez uniquement besoin de connaître la classe énergétique de votre logement, n'hésitez pas à insister pour obtenir un devis pour un DPE seul.

Quelques moyennes selon les cas :

Validité du DPE

Un DPE a une durée de validité de 10 ans, excepté :

• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valables jusqu'au 31 décembre 2022
• Les DPE réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valables jusqu'au 31 décembre 2024

Le DPE doit également être mis à jour si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés, même si cela intervient avant la limite des 10 ans.

Calcul et réalisation du DPE

Refonte du DPE 2021 : un mode de calcul unifié

La réforme du 1^er juillet 2021 a complètement revu la méthodologie du DPE. Outre l'opposabilité, où le locataire ou l'acquéreur peut se retourner contre le bailleur ou vendeur en cas de manquement préjudiciable, le mode de calcul est devenu bien plus strict. Le nouveau DPE est ainsi plus fiable et prend mieux en compte les enjeux climatiques.

Auparavant, le diagnostiqueur pouvait établir son diagnostic sur la base de la consommation d'énergie estimée à partir de factures. Cette méthode était peu fiable et de plus, en l'absence totale de factures, les professionnels pouvaient éditer des DPE vierges. Ils représentaient près de 20 % du total des DPE !

Les DPE vierges sont à présent interdits et une seule méthode de calcul s'applique. Cette méthode unifiée s'applique à tous les logements de façon homogène et a rendu le DPE beaucoup plus fiable, nécessaire désormais à sa valeur juridique et non plus seulement informative.

Dite "3CL", pour Calcul de Consommation Conventionnelle des Logements, cette méthode, déjà utilisée depuis les débuts du DPE, est devenue plus complète et plus stricte avec la réforme 2021.

La réforme fait également fusionner les deux anciennes étiquettes (consommation d'énergie et émission de gaz à effet de serre) en une seule.

Réalisation du diagnostic

La méthode 3CL se base sur plusieurs caractéristiques du logement : l'isolation extérieure et intérieure, les matériaux de construction, le système de chauffage et de production d'eau chaude et le choix des surfaces vitrées (type de fenêtres par exemple).

Le diagnostiqueur vérifie la consommation d'énergie des 5 postes suivants : chauffage, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage et auxiliaires (ventilateurs ou pompes par exemple). Les autres équipements (cuisine, appareils électroménagers, etc.) ne sont pas inclus dans le calcul.

Il calcule ainsi le nombre de kilowatts/heure consommés pour ces postes par mètre carré et par an. Les émissions de gaz à effet de serre sont également estimées en fonction du type d'énergie et de la quantité d'énergie utilisée. Pour réaliser ces calculs, le diagnostiqueur utilise obligatoirement un logiciel réglementé par l'État.

Le résultat permet de classifier les biens sur leur dépenses d'énergie primaire avec une étiquette commune synthétisant la consommation d'énergie (ancienne étiquette énergie) et les émissions de gaz à effet de serre (ancienne étiquette climat). Le classement va de A (très faible consommation) à G (consommation excessive). Le professionnel rédige ensuite des recommandations, qui sont de l'ordre du conseil et non des obligations, pour la bonne gestion du logement et pour d'éventuels travaux.

Transmission du rapport

À la suite du diagnostic, le professionnel transmet le rapport à l'observatoire de l'ADEME, qui délivre alors un numéro d'identification rattaché au DPE. Ce numéro à 13 chiffres est indispensable pour la validité du diagnostic.

Le propriétaire se voit remettre ce numéro ADEME, ainsi que le rapport du DPE au format xml. L'attestation peut également être téléchargée sur le site de l'ADEME, à l'aide du numéro d'identification. Le DPE doit ensuite être inclus au DDT (Dossier de Diagnostic Technique) dans le cadre d'une vente ou d'une location, ou être transmis aux entreprises intervenant pour la rénovation énergétique du bien le cas échéant.

Que contient le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique doit contenir au minimum certaines informations, qui permettent de donner une vision complète de l'état du logement :

• 
  Classement du logement avec l'étiquette de performance énergétique
• 
  Évaluation de la quantité annuelle d'énergie consommée et du montant moyen des dépenses d'énergie
• 
  Évaluation de la quantité d'émission de gaz à effet de serre
• 
  Indication sur les énergies d'origine renouvelables utilisées dans le logement
• 
  Dernier rapport du contrôle périodique de la chaudière ou attestation d'entretien annuel
• 
  Confort thermique du logement en période estivale
• 
  Répartition des déperditions thermiques dans le logement et qualité de l'isolation
• 
  Vue d'ensemble et description du logement et de ses équipements
• 
  Recommandations de bon usage du logement et de ses équipements
• 
  Recommandations de travaux visant à améliorer la performance énergétique et estimation de leur coût

Le classement DPE

L'indicateur clé du DPE est son étiquette "performance énergétique", qui permet de situer la consommation énergétique du logement par rapport aux autres logements de France. Ce classement court de A à G, les passoires thermiques étant classées F ou G.

Le système de double-seuil apporté par la synthèse des étiquettes climat et énergie conserve la pire performance des deux classements pour le résultat global. Par exemple, un bien évalué en C pour la consommation d'énergie et en E pour les émissions de gaz à effet de serre obtiendra l'étiquette E.

Bien qu'intégrée dans l'étiquette globale, l'étiquette climat reste indiquée en complément à titre d'information afin de sensibiliser à l'impact des types d'énergie utilisées (électricité, gaz, bois, etc) et à l'empreinte carbone de son logement.

Comment réduire les coûts du DPE ?

La réalisation d'un DPE n'est pas anodine. Bien que ce diagnostic ne soit pas gratuit ni remboursable directement, des solutions existent pour amortir la facture.

Le choix du diagnostiqueur

Bien que l'on retrouve des moyennes de prix selon les cas et les régions, chaque professionnel est libre de fixer ses tarifs comme bon lui semble. Le premier réflexe à avoir est donc de demander plusieurs devis à différents diagnostiqueurs pour pouvoir les comparer. Assurez vous de bien choisir votre diagnostiqueur et de vérifier ses assurances et certifications pour vous éviter des surprises.

Le DPE peut également être intégré dans un pack de diagnostics, ce qui vous reviendra moins cher que de le faire à part. Assurez vous cependant de bien avoir besoin des autres diagnostics proposés, afin de ne pas payer pour des services inutiles.

L'utilisation d'une plateforme en ligne est une très bonne idée : en plus de vous garantir des professionnels fiables et certifiés sans avoir à le vérifier vous même, vous pouvez comparer en un clic les spécialistes de votre région. Un vrai gain de temps ! Et cerise sur le gâteau, ces plateformes proposent régulièrement des codes promo et des partenariats avec des tarifs avantageux.

Remboursement du DPE

Le DPE est toujours à la charge du propriétaire. Cependant, dans le cadre d'un mandat de vente, il est possible de tenter de négocier la prise en charge des diagnostics immobiliers, dont le DPE, par votre agence immobilière. Dans ce cas, il revient au notaire de déduire le prix du DPE de la commission versée à l'agent immobilier.

Chaque accord est spécifique : discutez bien des options et des détails avec votre agent immobilier. La prise en charge des frais de diagnostic sous-entend souvent de signer un mandat de vente exclusif.

Il est également possible que l'acheteur partage ou prenne en charge les frais de diagnostic. Là encore, c'est à vous de négocier et l'acquéreur n'est pas obligé d'accepter, mais c'est une option que vous pouvez envisager.

En cas d'erreur, le vendeur peut se retourner contre le professionnel qui a effectué le diagnostic. Il peut alors incomber au diagnostiqueur de rembourser les frais, d'où l'importance capitale qu'il ait bien souscrit à une assurance professionnelle.

Des assurances existent également pour rembourser les diagnostics qui ne seraient plus valides après avoir été réalisés : c'est le cas par exemple si le processus de vente est interrompu brutalement (divorce, décès d'un proche, perte d'emploi ...). Cette garantie prend effet à la signature de la promesse ou du mandat de vente par le vendeur, et prend fin à la signature de l'acte définitif de vente.

Aides et subventions

Il n'existe pas d'aide permettant de financer directement la réalisation du DPE. D'autres moyens de financements permettent en revanche de diminuer les coûts de façon indirecte.

Le DPE est désormais pris en compte dans le cadre de la rénovation énergétique : différentes aides et subventions peuvent alors permettre d' inclure certains diagnostics, dont le DPE, dans le montant total financé. Le DPE est de plus généralement une condition nécessaire à l'obtention de ces aides, et c'est sa réalisation qui vous permettra ensuite de réaliser des économies pour vos travaux.

Parmi ces aides et subventions, on retrouve notamment MaPrimeRénov', qui se décompose en trois parcours différents. On peut également citer le dispositif Loc'Avantages ouvrant droit à des subventions de l'Anah, les aides des fournisseurs d'énergie (les certificats d'économie d'énergie ou CEE), la TVA à taux réduit pour certains travaux de rénovation énergétique, l' Éco-prêt à taux zéro, certaines aides des collectivités locales ...

Il existe d'autres aides et moyens de financement plus ou moins connus. Pour en savoir plus, découvrez notre article sur les aides à la rénovation énergétique, vous y retrouverez le détail des différents dispositifs et des conditions d'éligibilité.